No
último dia 07 de fevereiro o governo federal anunciou medidas para
incentivar a construção civil que envolvem a redução e até mesmo isenção
de IPI para produtos ligados à esta área e principalmente a liberação de
R$18,7 bilhões em novos financiamentos, que serão concedidos pelos bancos
privados e notadamente pela Caixa Econômica Federal, com recursos dos
investimentos em cadernetas de poupança e depósitos no fundo de garantia
por tempo de serviço dos trabalhadores.
Sem
dúvida nenhuma é louvável a preocupação do governo federal em incentivar a
criação de empregos e colaborar para a aquisição da casa própria dos
brasileiros. Entretanto é importante que esse incentivo venha acompanhado
de uma correta estruturação do sistema financeiro da habitação,
possibilitando assim que a concessão de crédito dentro do SFH seja viável
para os bancos, principalmente os privados que não possuem subsídio
governamental como a CEF, e para a população que terá que pagar por estes
empréstimos.
Apenas para ambientar o leitor quanto às prováveis dificuldades que serão
enfrentadas, podemos mencionar alguns aspectos históricos importantes do
Sistema Financeiro da Habitação.
Primeiramente cabe citar que o Sistema Financeiro da Habitação foi criado
para ser um segmento especializado do Sistema Financeiro Nacional. Sua
criação se deu pela Lei 4.380/64, posteriormente complementada por
diversas leis, decretos, medidas provisórias, resoluções e afins, entre
elas a Lei 5.170/66 que criou o FGTS e o tornou, já naquela época, uma das
principais fontes para empréstimos desta natureza.
Importante também citar que desde os seus primórdios o SFH já previa a
necessária identidade entre os índices de captação e de concessão dos
empréstimos. Por isso que a TR - Taxa Referencial - é até hoje usada como
índice de correção monetária visto que é o indexador que atualiza as
cadernetas de poupança e os depósitos de FGTS, principais fontes de
captação.
Diante de tais informações e da notória alta inflação que até início da
década de 90 assolou nosso país, podemos imaginar a dificuldade que os
mutuários (nome que se dá aos que recebem o crédito em empréstimo, como os
fornecidos no SFH) tinham em quitar seus pagamentos mensais, não devido ao
sistema de amortização, à taxa de juros ou qualquer outra variável, mas
sim devido à intensa desvalorização da moeda, acompanhada da baixa
compensação da mesma nos salários, e que deveria ser compensada no
pagamento.
Para controlar o aumento das parcelas e torná-las suportáveis para os
mutuários, o governo federal criou pelo Decreto Lei 2.164/84 o plano de
financiamento chamado PES/CP (Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional) que dizia que a parcela do financiamento só aumentaria
quando houvesse - e na mesma proporção - aumento salarial da categoria
profissional que o mutuário fosse enquadrado. Posteriormente, criou pela
Lei 8.692/93 o sistema chamado PCR (Plano de Comprometimento de Renda) que
previa limitação da parcela do financiamento em 30% da renda mensal do
mutuário.
Apesar de aparentemente ter achado a solução para o aumento indiscriminado
das parcelas, foi criado outro problema. O fato das parcelas serem
corrigidas por índices diversos, e na grande maioria das vezes menor do
que o índice que corrige o saldo devedor (TR) acarretou a criação do que
se costuma chamar de saldo residual, que nada mais é do que a soma dos
valores mensais que não foram quitados em função da limitação da parcela,
mas que nem por isso deixaram de ser devidos dentro do financiamento
sendo, por isso, deixado para pagamento ao final do contrato.
Ocorre que, em função da grande diferença dos índices usados para corrigir
parcelas e saldo devedor, o citado saldo residual acabou por se tornar
impagável, ocasionando até mesmo celebração de contratos prevendo um
grande prazo adicional ao final do prazo inicial apenas para o seu
pagamento.
Com
a situação citada, sem solução, acabou-se por inserir em diversos
contratos do SFH uma cláusula que previa que este saldo residual seria
quitado por um fundo chamado de FCVS – Fundo de Compensação de Variação
Salarial, criado pela Resolução 25 de 1.967 do extinto Conselho de
Administração do Banco Nacional da Habitação, o BNH. Os recursos deste
fundo viriam de uma cobrança mensal feita no próprio contrato.
Ocorre, no entanto, que a contribuição feita mensalmente era insuficiente
para pagar a dívida que viria depois. Assim, este fundo jamais obteve
recursos suficientes para quitar todos os contratos cujo resíduo seria de
sua responsabilidade, restando um prejuízo aos cofres públicos que passa
de R$ 80 bilhões, segundo informação do site
do Banco Central.
Quanto ao assunto, importante também ressaltar a ausência de definição de
competência da gestora deste fundo e conseqüentemente desta imensa dívida.
A dúvida paira se a competência seria da CEF ou da União. Este tema foi,
inclusive, objeto de debate proposto pelo ilustre magistrado Dr. Juiz
Flávio Antônio da Cruz, da Vara Federal Especializada do SFH, na Subseção
de Curitiba, que foi realizado no dia 12/12/2005 e que contou com
representantes de diversas classes e entidades interessadas, mas que,
contudo, não foi conclusivo em função da divergência existente entre as
partes envolvidas.
Feito este breve histórico da legislação específica do SFH e o notório
conhecimento das altas taxas de inflação que tivemos em nosso país,
conclui-se que a grande desvalorização das nossas moedas, cumulada com a
existência da legislação citada e que, claramente, teve apenas o objetivo
de protelar a solução dos problemas encontrados nos financiamentos
ocasionou a inviabilidade dos pagamentos para a grande maioria da
população. Diz-se isso porque os financiamentos impagáveis culminam ou com
a perda do imóvel e do sonho da casa própria ou com uma dívida que sendo
da União ou da CEF irá onerar os cofres públicos direta ou indiretamente.
Desta conclusão e do anúncio das medidas tomadas para incentivar novos
empréstimos, advém meu receio de que novos problemas sejam encontrados,
nova legislação deficitária seja criada e novas dívidas impagáveis sejam
impostas. Apesar deste fundado receio, o notório controle inflacionário
advindo com o plano Real e a evolução da legislação que desde a medida
provisória 1.671/98 impôs a necessária paridade de índices de correção do
saldo devedor e da parcela me faz crer que poderemos, mais de 40 anos
depois da criação do SFH, ter um programa habitacional eficiente e viável.
Leonardo Machado Targino de Azevedo
Acadêmico de Direito das Faculdades Curitiba - 9° Período
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