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Administrar um negócio, especialmente com a concorrência gigantesca dos
dias atuais, além da excessiva carga tributária, é uma tarefa árdua e, em
alguns casos, um investimento arriscado. Conseguir gerir os recursos de um
negócio sem burlar as leis e sonegar imposto, com uma visão aguçada da
legislação comercial visando obter suas benesses, e evitando os prejuízos,
torna-se um desafio que poucos empresários conseguem superar. A idéia de
um comerciante honesto, que utiliza pesos e medidas plenos e certos,
aliado a bons serviços, e ainda assim conseguindo um lucro razoável parece
não existir. Como se não bastasse, ainda muitos empresários enfrentam
problemas com o locador que resolve extinguir o contrato de locação ou não
prorrogá-lo.
Por
disposição do Código Civil, considera-se empresário quem exerce
profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a
circulação de bens ou de serviços. Quando o empresário, para desempenhar
suas atividades comerciais, necessita alugar um imóvel, existe uma lei
específica que o acoberta, a Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato.
Nesta lei, encontramos a chamada ação renovatória que, em curtas linhas,
confere ao empresário o direito de renovar seu contrato de locação caso o
locador não admite a renovação do contrato consensualmente. Com essa ação,
o legislador proporcionou ao locatário, que neste caso deverá ser sempre
empresário, que após anos de trabalho árduo conseguiu formar um ponto
sólido, realizou investimentos de tal monta que se tornou conhecido num
determinado local da cidade, enfim, poderá prolongar suas atividades
comerciais no local desejado, através da ação renovatória, garantindo,
judicialmente, sua permanência naquele ponto.
A ação
renovatória “não se confunde com a ação revisional, pois, enquanto aquela
enseja modificação substancial da própria relação jurídica, a revisional
tutela o reajuste da prestação locatícia, do aluguel, sem que haja
questionamento sobre o próprio contrato”.
Os
requisitos essenciais à pretensão do locatário em continuar o aluguel
estão descritas no art. 51, desde que, cumulativamente, sejam preenchidos
tais requisitos. São eles: que “o contrato a renovar tenha sido celebrado
por escrito e com prazo determinado”; importante esse detalhe em razão do
prazo exigido pela própria Lei quando da propositura da ação renovatória.
Será fácil provar o tempo da locação por meio de um contrato escrito. De
mais a mais, é o entendimento comumente adotado pelos Tribunais e por
renomados juristas. "Contrato firmado a prazo - Não basta, porém, que a
forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não
inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo
indeterminado não ensejam a renovação" (Novo Código Civil e Legislação
Extravagante Anotados, RT, São Paulo, 2002, p. 1.144).
Noutro
aspecto, “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; nesse quesito
entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição
de Marcus Cláudio Acquaviva, é a “aquisição de um direito em
decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas
locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino
completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de
propor a ação renovatória”. Alguns meses que o locatário deixou
descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local,
também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, “o locatário esteja
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto
de três anos”. A mudança constante da atividade comercial realizada pelo
empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma
vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e
conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos
para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do
estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.
Qualquer impedimento à ação renovatória, excluídas as hipóteses do art.
52, estão proibidas, sendo “nulas de pleno direito as cláusulas do
contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei,
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que
afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto”.
Da
mesma forma que o locatário possui seus direitos, recebe tegumento
jurídico para exercer suas atividades, a Lei do Inquilinato também
resguardou algumas hipóteses para o não cabimento da ação renovatória.
Foram definidos casos que o locador se eximirá da obrigação compulsória à
renovação, sobressaindo os seus interesses em detrimento dos do locatário.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se “por determinação do
Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade”. A imposição do Poder
Público deve ser respeitada, caso assim não o fizer, incorrerá o locador
em severas sanções. Também ficará desobrigado se houver interesse na
realização de melhorias no imóvel, acréscimo de cômodos, mudanças de
grande vulto que resultem em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área
útil, enfim, todas aquelas que tornem o imóvel mais valorizado.
Outra
hipótese para a não renovação do contrato de aluguel, é se “o imóvel vier
a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o
locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”. Há imóveis que além de
comportarem instalações de vendas, manutenções, serviços etc, também
servem para o uso residencial. O locador, pelos mais variados motivos,
pode vir a precisar do imóvel para morar. Como a Constituição Federal
garante o direito à moradia, este deve prevalecer, mesmo entendimento do
legislador.
No caso
de transferência do imóvel, conforme inciso II do art. 52, este “não
poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences”. O
locatário não possui aptidão para decidir pelo locador o que melhor lhe
cabe quando notificado da pretensão do locador de realizar melhorias no
imóvel. O locador, por sua vez, não pode invocar tal melhoria se realmente
não desejar fazê-la.
O
locatário que for compelido a transferir-se do imóvel “terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que
tiver que arcar com mudança, perda do lugar ou desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do
imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas
pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”, diz o art. 52, II,
§ 3º.
Ao
ajuizar a ação renovatória, a petição inicial deverá ser instruída com os
seguintes elementos descritos no art. 71: prova do preenchimento dos
requisitos delineados no art. 51; contrato escrito de 5 anos ou que a soma
sucessiva contemple este prazo ininterrupto; prova do cumprimento do
contrato, obrigações do locatário, todos os aluguéis; quitação de todos os
impostos e taxas; indicação das condições ofertadas, ou seja, o que se
propõe com a renovação; nomeação do fiador, devendo constar que é
solidário; declaração do fiador que aceita o encargo, caso queira manter o
fiador ou, sendo o outro casado, com a outorga uxória e provas que é
sucessor ou cessionário, nos casos de causa mortis e inter vivos;
poderá haver a “substituição ativa dos titulares do direito, que se
transmitem aos substitutos destes, ou a transmissão de bens e direitos de
uma pessoa falecida a outras, em virtude de lei ou de vontade expressa do
falecido” e o prazo do contrato a ser renovado, devendo ser por igual
período.
Mesmo
com o contrato de aluguel constando expressamente a cláusula de renovação,
esta se renova apenas uma vez, não automaticamente. Assim sendo, o
locatário poderá propor a ação renovatória pelo prazo máximo de 1 ano, ou
pelo mínimo de 6 meses da data do término do contrato de locação. Se a
sentença não ação for procedente, haverá a renovação da locação, sendo
improcedente, o juiz fixará prazo de até seis meses para que o locatário
desocupe o imóvel, desde que seja requerido na contestação do locador.
O
caminho para o sucesso não estará necessariamente em aumentar a renda.
Para alguns administradores, a resposta está em se ter consciência da
origem e da destinação do dinheiro, bem como na disposição de fazer
decisões bem fundadas, além de uma boa propaganda e um ponto comercial
estratégico. Nem sempre o empresário terá seu próprio ponto sendo
necessário alugar um imóvel para desenvolver sua atividade comercial. A
perda do ponto pode significar perda do negócio. Para tanto, um bom
relacionamento entre locador e locatário, especialmente pautado na
honestidade, será sempre importante, tornando-se uma arma mais poderosa
para o sucesso da atividade comercial do que muitos supõem.
FONTES:
FAZZIO
JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 3ª ed. São Paulo : Atlas,
2003.
ACQUAVIVA, Marcos Cláudio. Dicionário acadêmico de direito. São Paulo,
Editora Jurídica Brasileira, 1999.
<www.advocaciaconsultoria.com.br/dirimobiliario/acloc.htm>.
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